上海的中心，在哪里？

是徐家汇商圈？静安寺商圈？南京路步行街？陆家嘴金融中心？

上海不止一个中心，尤其是现在上海进入多中心发展的时代。

当城市中心的压力，随着经济发展、人口、交通等一系列城市问题的出现而与日俱增；向外扩展，“多点中心”，成就了上海的每一次进化。

上海进化的故事，其实就像一幅板块轮动的图谱。

从一个中心到多个中心，这些“中心”城区，嵌进上海的骨架中，让整个城市的发展叠加出不同的城市风貌。

回看上海城市的进化之路，上海也经历了多次迭代。

从浦东新区到大虹桥再到自贸区，

而下一次的迭代，是五大新城。

曾经的五大新城，同期开局，历经20年发展之后，却都站上了不同的高度以及发展角度。

年，《上海市城市总体规划》提出了建设郊区新城的目标，包含了嘉定新城、松江新城、浦东临港新城、青浦新城、奉贤南桥新城、金山新城和崇明城桥新城等新城。

年，五大新城成为上海十四五开局年重点打造项目。

图源于新民晚报

这是五大新城又一次重新开局的机会。

十四五之后，“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的空间新格局，为上海未来的发展打开了新的道路。

上海着重发展新城，是一种必然。

在日益拥挤的中心城区之外，在郊区发展新城，这都是城市化到一定地步，是很多城市的做法。在过去20年，五大新城的发展，更多的承担的是为中心城区疏散人口等功能。

但是这一次和年不同的是：

上海十四五规划公布未来5年要将嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五大新城打造成独立的综合性节点城市

“独立、综合性、节点城市”，这三个词的出现，再也不是之前的卫星城或者郊区新城。

这也意味着五大新城翻开了新的篇章。

如果说以前的上海是中心城区的“独奏”，但在未来，五大新城的城市资源得到利用，成为一个个充满活力的新中心。

那么未来的上海，就是中心城区和五大新城共同普下的一首协奏曲。

怎么样才能让曾经承担中心城区疏散人口功能的新城成为一个“独立、综合性的节点城市”？

要想留住人，那就先要有产业。

产业强城，这也是未来五大新城建设的基本导向。

在新的规划中，我们看到了未来五大新城会拿出更多土地空间聚焦先进制造业、战略性新兴产业、以及相应的生产性服务业，把新城建设成为世界级产业集群的核心承载区。

从目前的情况来看，五大新城的产业集聚已经具备了相当的基础：

嘉定的智能汽车、青浦的华为研发中心、松江的G60科创走廊、奉贤的东方美谷、南汇的集成电路和人工智能。

每个新城都有各自的特色产业，但是又不会撞型。

产业来了，那被产业吸引而来的大量人才，才是“兴”的重点。

人才是新城发展的命门，在年中，新城工作的人才放宽了落户政策。

在临港实行多年的“对上海市居住证持证人在新城工作并居住的，予以专项加分，即满1年积2分，满5年后开始计入总分，最高分值为20分。”扩大到了五大新城。

?新城工作人才“居转户”年限由7年缩短为5年

?专项落户加分

?紧缺型人才社保6个月可申办落户

其实，很多“新城”都会面临太新的问题，由于新，大部分的配套都还没有完成。

所以就有了一些其他的关于基建方面的新政。

?减少综合性大幅商办用地供应，增加单幅小型商办用地供地。

?推动新增住宅用地向轨道交通站点、大容量公共交通廊道节点周边米集中布局。

?试点实施商住用地动态调整机制，允许将新城内已建低效商办楼宇改造为租赁住房。

其中有一条就是将已建成低效商办楼宇改造为租赁住房。

这一点，我深有感触。

如果能够将低效商办楼改造成为租赁住房，可以用比较低的成本来进行容错。

并且会大大增强这个区域内部的人口流动性，来带动新城内部商业、办公以及各方面的发展。

人口，产业，才是成就一个中心的根本。

增加人才房票，增大新城供应量，降低新城人才落户标准。

当一个政策出来，尤其是关于房产方面，

最直接的就是造成房价与交易量的变化。

比如之前的临港自贸区，一经公布一度造成“无房可卖”的现象。

但是房住不炒依然是根本，在新房房价的把控上，房价不会有太大幅度的提升。

后期也会增加五大新城内优质地块的供应量，但是如果到时候土地拍出的溢价率过高，可能会对产品质量产生一定的影响。

再讨论下关于这次新政的另一个方面，

像上海这样的一线城市，其房子的保值与增值能力毋庸置疑。

如果只是单纯的追求“炒房，买房”所带来的利益，那和之前被点名批评的各大金融巨头都去竞争“XX买菜”这样的眼前利益来说，没什么区别。

的确，房子是商品属性。

但是，对于城市的发展来说，房子更是一种吸引人才的根本。

尤其是上海，这一次，让新城工作的人才落户时间由7年转为5年，其实变相的用房子与人才挂钩。

而且这一次的五大新城人才落户新政也是直戳痛点。

为什么人人都想往传统的市中心靠近？

因为资源。

中心有好的教育资源、工作机会、交通资源、医疗资源等等。

这几年一些好的资源也在慢慢地朝着新城引进。

尤其是在规划中嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五个新城要按照“产城融合、功能完备、职住平衡、生态宜居、交通便利”的要求。

再搭配未来这五大新城的轨道交通规划，五大新城可谓是“脱胎换骨”。

交通脉络搭建了城市向上发展的骨骼，再加年，5个新城常住人口总规模达到万。

现在的五大新城，不仅是充满潜力空白的建设重地，更是未来人口聚集产业聚集的重地，城市黄金轴点，新中心，都在其中。

有一句说的很好，五大新城是纽带，以上海来看，嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五大新城宛如一串珍珠，环绕在上海中心城区周边；但是如果放眼长三角，五大新城将会成为新的支点，是上海融入服务长三角的前沿阵地。

所以五大新城的交通基础设施建设，除了考虑新城内部、新城之间，还要谋划新城和长三角主要城市的快速连接。

在年，连接上海市、江苏省苏州市、浙江省湖州市的沪苏湖铁路已经启动，东起上海虹桥站，西至湖州市湖州站，途经上海市闵行区、松江区、青浦区，江苏省苏州市，浙江省湖州市，线路全长.8公里，设7座车站，其中上海市境内线路长64.8公里，设上海虹桥站、松江南站2座车站。（来源

上海发布）

松江枢纽效果图

十四五期间，上海还将推动沪乍杭等高铁的开工。以新城为节点，通过高铁、市域铁路和地铁构成的立体化交通体系，上海和长三角的联系会变得更频繁、更紧密。

仅仅有现在的配套还是远远不够的，城市界面、各项配套，都在等待一轮更新。

而五大新城也在各自发力。

嘉定新城

就整个嘉定来说，本身就背靠大虹桥，江桥更是在大虹桥的规划拓展区内。

嘉定新城又成为十四五规划中重点新城之一，也让嘉定新城成为几个新城中比较独特的存在。

经过多年发展，嘉定新城形成以汽车研发以及制造业为主导产业，具有独特人文魅力和科技创新力，辐射服务长三角的现代生态、园林城市。

在嘉定新城“十四五”规划建设行动方案中，还会在产业、公共服务、居住、生态环境、交通枢纽、数字化等多方面发力。并且规划建设嘉闵线（已开工），加强与虹桥枢纽之间的联系。

在今年，嘉定新城的教育资源也让人眼前一亮，上海实验和交大附中初中的落地，也让人对嘉定新城的未来更加有信心。

松江新城

松江新城可以说在五大新城中，“粉丝”比较多的新城，有人喜欢它的宜居，有人说教育资源好，有人说它最具有上海历史文化底蕴……

的确，整个松江新城的未来规划也是以科教和创新为动力，以服务经济、战略性新兴产业和文化创意产业为支撑的现代化宜居城市。

但是现在排在松江新城热搜前几名的还是“G60科创走廊”。

年，沿着G60高速公路约40公里构建产城融合的科创走廊1.0版本。

现在，这条坐标轴不仅迭代成了3.0版本，还迎来了新的爆发点。

腾讯长三角人工智能超算中心一期今年8月将结构封顶。恒驰新能源汽车9款新车已亮相上海车展，今年三季度第一台车下线，年底前投产；超硅国产集成电路大硅片已实现月产约5万片量产；G60脑智基地一期已投入使用，二期、三期正抓紧建设中。（资料来源

上海发布）

腾讯长三角人工智能超算中心效果图

当下比较焦灼的轨道交通，在十四五规划中也将会开辟新的局面。

松江新城结合9号线，规划建设嘉青松金线、东西联络线、12号线西延伸等，加强与浦东枢纽、中心城的轨道交通联系。

青浦新城

五大新城中当之无愧的“大佬”，青浦新城位于五大新城带、上海大都市圈、一体化示范区和长三角城市群的战略，青浦新城头上的光环可谓多之又多。

以创新研发、商务贸易、旅游休闲功能为支撑，具有江南历史文化底蕴的生态型水乡都市和现代化湖滨城市。

“亿”，这是“十四五”期间，青浦新城内标杆项目将获得的总投资。

通过这亿，青浦新城未来的公共服务、市政基础设施、新型基础设施、生态环境、产业发展等领域都将站上另一个高度。

奉贤新城

有人说五大新城中奉贤是比较“低调”的新城。

但其实，奉贤也更向一匹黑马，虽然相比其他新城起步比较晚，但奉贤新城是滨江沿海发展廊道上的节点城市，往南连接杭州湾北岸辐射长三角，具有独特生态资源、科技创新能力的智慧、宜居、低碳、健康城市。

规划多年的“上海之鱼”内部的湖面已开发完成。

近几年，围绕上海之鱼内的相关配套也在陆续修建完成，比如一系列公园设施，网红胜地泡泡公园；奉贤最好的酒店上海东方美谷JW万豪酒店也于去年年底正式开业；奉贤博物馆也已开馆。

未来还会增设沪乍杭铁路奉贤站，引入奉贤线、南枫线、5号线，形成奉贤新城枢纽。

南汇新城

“国家战略+人才磁场”，我们所看到的南汇已经“小有所成”。

这个以先进制造、航运贸易、海洋产业为支撑的滨海城市，以自贸区制度创新、产业科技创新、智慧文化创新为动力的改革开放先行试验区。在以特斯拉为代表的产业驱动之下，一个新生代的城区已经逐渐有了雏形。

所以，在未来，有人问上海的中心在哪里？

外滩、陆家嘴和北外滩组成的“金三角”会让人惊叹，但是随着五大新城的建设，一个个节点城市散发出的独特魅力，会让上海更加精彩。

《与上海同行·五大新城篇》

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