前言

把近日在深圳房地产中介协会所做演讲中的结论部分拿出来整理一下发表吧。

现在国家形势多变，中美博弈、新冠疫情、国内大循环等等；从区域经济格局看，继粤港澳大湾区战略推出后，紧接着是深圳建设中国特色社会主义先行示范区政策落地，还有就是深圳都市圈战略！

作者：宋丁

可谓紧锣密鼓：从中国房地产业看，强调房住不炒、三稳，严控流动性进入房地产，连LPR都连续五个月保持稳定；深圳则出了史上最严的深八条新政，还有其他一些配套政策，总之就是要千方百计保持房地产的稳定运行。

这些都是新形势的表现，但是，对于深圳房地产来讲，万变不离其宗，还要看供需关系，这个解决不了，什么背景、什么严控都无济于事。

当然，面对形势变化，深圳房地产业还是要有所应对。

下面我就下一步深圳房地产业可能的动向提出八点研判，供大家参考！

看点

01

在可见的未来，深圳住房将继续保持供需失衡的状态

我这个判断谈不上什么消极，就是一个客观描述。深圳住房的供需失衡是老问题了，住宅用地仅占建设用地的20%左右，这无论如何都是一个严重问题，比不了北上广的35%—40%，更比不了欧美的50%+。盼了很久的扩容，不就是想增加一点土地，强化一下供应，连这个小小的要求都实现不了，遑论什么供需平衡。出来一个都市圈概念说，深圳可以在都市圈框架内协调土地利用。有这么好的事？你协调一下莞惠去，看人家愿不愿意。昨天东莞爆了，临深9个镇都喊着要“融入”深圳，可是，你那土地使用权让深圳“融”吗？恐怕没那么容易吧，还是消停消停，稍安勿躁。既然供需失衡一时半会儿解决不了，那深圳楼市就随时有中小型的市场波动和价格上扬现象，那个新政估计很快就会出现边际效应递减的情况，8月一二手房市场的数据并没有出现想象中的爆冷，反而还保持着适度的温热，就是明证。房产作为民众投资的首选，其定位恐怕暂时仍然不可替代，直到8月，楼市中间的投资者占比仍然在30%以上。当然，形势的确在变化，深圳楼市内部的分化现象也很明显，有遭抢购的，也有卖不动的。这意味着，投资房产的区域和时点选择越来越重要了，这需要给大家提个醒。

看点

02

城市更新的政策条件将趋向宽松以有效增加住宅用地供应

深圳不扩容，就没有更多的新地，要盖更多的房子怎么办？只有盯上城市更新。深圳的旧村、旧商业区、旧住宅区、旧工业区有几百平方公里，无论是拆迁，还是整改，总之，这是一个巨大的土地空间，是可以挖掘潜力的，但长期以来由于种种原因，城市更新的效率很低。未来深挖更新土地效益，急需在政策上做出重大突破，近期的双95政策就是很好的范例。近期深圳房地产市场上的一个突出