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文章来源：广东地产攻略

深圳房价连涨17个月，涨幅全国领跑。除了有本土的“地头蛇”盘踞以外，更引来各方“过江龙”的觊觎垂涎。恒大、碧桂园、远洋、富力地产、阳光城等企业先后落脚深圳，踏上一轮轮淘金之旅。其中恒大更是不声不响地将矛头对准了深圳的旧改市场，潜伏扩张了5年之后，如今的恒大在深圳已经坐拥15个旧改项目。

恒大热衷“多元”插足深圳旧改

时光追溯到年，那是一个春天，有一家如今拥有8万多员工、总资产超过亿、在全球企业强榜单中排名第的公司在广州成立了。是的，这家公司的掌门人是潇洒倜傥的慈善家许家印，这家公司正是恒大。

恒大集团，全称恒大地产集团有限公司，总部位于中国广州。原本只是在房地产开发行业拥有一席之地的它，只花了短短几年时间就已经成为涉及地产、金融、文化、体育、医疗健康、快速消费品、互联网等多产业的巨无霸企业。

·多元恒大·

自从许家印在年中的集团内部会议上提出“世界强”目标以来，该集团旗下多个产业一直处于高速扩张状态。有一种说法是，人类已经无法阻止恒大多元化了。而这一次，“恒大深圳旧改”从它的多元化帝国里浮出水面。即使是回归到了地产老本行，恒大仍让世人惊艳。进入深圳短短5年，恒大就从白手起家成为了能与卓越、佳兆业比肩的深圳旧改巨头。

年1月15日，恒大以16.64亿元收购深圳市建设（集团）有限公司71%股权，正式成立恒大地产集团（深圳）有限公司；年，恒大完成收购深圳建设集团29%的权益，后者成为其全资控股子公司。而收购深圳建设集团之后，恒大在深圳依然没有停下寻求并购的步伐。年，恒大地产通过控股深圳国香地产进一步扩张，原国香地产位于深圳布吉沙湾片区的旧改项目，变身为恒大国香山于年底入市。

当时就有报道引国香地产内部消息称，借由控股国香，恒大在深圳的布局再添吉厦、葵涌等项目，其在深圳已拥有了持续开发十五年以上的土地储备量。尽管恒大方面对深圳土储并无回应，但从两次借道扩张来看，其已经成为深圳市场中不可忽视的旧改大户。

·恒大潜伏虎视眈眈·

根据恒大深圳公司网站信息，目前，恒大在深圳开发有恒大国香山、恒大华强北项目、深圳蔡屋围项目、南油大厦、建设集团大院等20个项目，其中旧改项目占到15个之多。

据熟悉恒大地产的相关人士称，“因为恒大深圳项目产品形态不限于住宅，所以这个数字不一定完全准确，但是深圳土地供应一直紧缺，房价预期基本向好，而且恒大的旧改项目不少是分布在南山、福田，整体货值还是有保障的。”

“按照不同的项目进度来看，这15个项目肯定不会在两三年中就集中入市。在理想的推进情况下，这些项目应该在未来5-8年的时间里都可以为恒大陆续提供货源。”

·进击的恒大：旧改本就是风险与利润的博弈·

在众多开发商掘金深圳旧改的背后，仍隐藏着诸多风险与利润的博弈。截至年底，深圳城市更新项目实施率仅为约19%。市场普遍认为，深圳现行的城市更新政策，使得项目长期处于“拆不动、赔不起、玩不转”的困境中。

与通过拍卖拿地相比，旧城改造项目的土地价格极低。旧城改造项目的附加成本为拆迁补偿，一般形式为在改造完成后以建筑面积相近的新房予以补偿。因此，初始投资较低，现金流出量减少。由于土地和补偿成本相对较低，恒大预计此类项目毛利率可超过40%。

想通过旧改牟利，犹如与虎谋皮，需要的不仅仅是勇气，若没有雄厚的实力做支撑，这场盛大的旧改又将如何笑着走到终点？

房企：让人又爱又恨的旧改

年11月4日，省委副书记、市委书记马兴瑞会见了恒大集团董事局主席许家印一行。深圳欢迎恒大，恒大愿来深圳，双方一拍即合。这一次，我们看见了开始，隐约也能看到结局，深圳、恒大强强联合，两生欢喜。

通过近两年的努力调整，恒大已经从三四线进入一二线，完成了全国的布局。许家印在3月29日的恒大年度业绩发布会上透露，恒大在深圳有20个项目，“土地储备接近万平方米，按照现在的售价估算，货值有3亿元。”

深圳炙手可热的房价似乎是在昭告天下，价格彰显价值，深圳的土地价值连城，旧改更是万众瞩目。广州的豪门听说深圳风景独好，也忍不住要来看看，而这15个旧改项目就是它的眼睛，终将会带它领略深圳楼市四季的变幻……

恒大深圳旧改15项目一览：

1、罗湖区蔡屋围城市更新项目：

项目地处深圳经济、商务、金融、文化的中心，紧邻宝安南路与桂园路，与深圳市最高的标志性建筑京基隔街相望，该区域地理位置得天独厚，历来是深圳“地王中心”。总占地面积㎡，建筑面积为㎡，将打造深圳城市中心商住综合体。

2、罗湖区红宝路城市更新项目：

项目位于罗湖区，北至红宝路，南至公安局、广播电视大学、华安国际大酒店，西至蔡屋围五街，东至宝安南路；距深圳市政府约6km，距罗湖区政府约3km，距区域商业中心万象城约m，紧邻京基KKMall，占地面积约5.40万㎡，建筑面积约13.1万㎡，未来拟建成集商业、办公、居住等为一体的居住综合区。

3、罗湖区碧波花园城市更新项目：

项目位于罗湖区，东至沿河北路，南至智德路，西至黄贝路，北至沿河北路。距深圳市政府约11km，距罗湖区政府约3.6km，距区域商业中心（万象城）约5.8km。总占地面积约10.1万㎡，现状总建筑面积约47万㎡。

4、罗湖区外贸大院城市更新项目：

项目位于罗湖区，东至碧波一街、黄贝路，南至黄贝路，西至景园大厦、天井湖村，北至爱国路、碧波一街；距深圳市政府约12.2km，距罗湖区政府约2.9km，距区域商业中心约3.5km（东门商圈），占地面积约2.6万㎡，建筑面积15.6万㎡。

5、罗湖区建设集团城市更新项目：

项目位于罗湖区西侧，红岭路和笋岗路交界处，更新单元用地面积为1.9万㎡，总建筑面积约35.2万㎡，规划建造1栋超高层商业综合体，2-3栋米左右的超高层住宅。

未来在这里将会打造集商业、办公、公寓、住宅为一体的超级城市中心，同时享受罗湖和福田两大核心区的成熟配套。项目以独特的造型，丰富的物业形态，强大的资源整合能力，必将带动区域发展繁荣，为罗湖城市升级再次助力，必然会成为罗湖区的地标性建筑，打造深圳城市名片新地标。

6、福田区华强北城市综合体项目：

项目位于广东省深圳市福田区华强北片区，东至嘉华路（规划），西至8号路（规划），南至莱茵达路，北至振兴路；距深圳市政府4.0km，距福田区政府6.5km，座落于深圳市商业中心华强北商业圈之中，占地面积约1.7万㎡,建筑面积约18.6万㎡。

该项目地理位置显著，占据华强北片区黄金区位，地铁7号线直接接驳并通过地下通连空间无缝对接地铁1号、2号、3号线，将打造集商业、住宅、写字楼、商务公寓为一体的超高端都市综合体，成为华强北片区产业升级的风向标。

7、南山区南油大厦城市综合体项目：

项目位于深圳南山区的核心位置——南海大道旁（原南油大厦，开发建设用地面积1.04万㎡，计容总建面约12万㎡；计划打造超米地标建筑，是集商业、办公、公寓为一体的城市综合体项目，拥有高端写字楼同时配套高端商务公寓以及超高端的集群商业。

该项目位于深圳前海自贸区、蛇口自贸区两大最热经济片区之间，受到自贸区的巨大利好辐射，是深港经济交流最为活跃的区域，未来该区域最可能与香港市场直接接轨，实现深港一体化。

8、南山区大新村城市更新项目：

项目位于南山区南头街道，西至大新街，南至桃园路，东至南新路，北至荔园西路，地铁罗宝线由规划用地南侧经过，大新地铁站出入口设在规划用地的西南角。开发建设用地面积约：5.2万㎡，规划计容建筑面积：38.6万㎡。项目规划将打造集商业、服务业、办公和居住等多功能为一体的综合城区，全面激发片区的城市活力。

9、南山区丁头村城市更新项目：

项目位于南山区桂庙路与南新路交叉口西北地块，至前海自贸区及市中心区均十分便捷，处于南山区的核心商业地段。项目更新单元建筑面积约87万㎡，改造方向为集商业、办公、居住等为一体的居住综合区。

10、南山区向南村城市更新项目：

项目位于南山区桂庙路南侧，是连接福田与宝安两区的重要交通节点，占地面积4.2万㎡，建筑面积35.9万㎡。地铁11号线设有南山站，在项目米范围内，同时还有规划中的地铁10号线，是南山区中心地段，区位优势显著。

11、龙岗区爱联恒大城市广场：

项目位于龙岗区爱联街道深惠路东侧地铁三号线爱联站B出口，占地约4.3万㎡，总建筑面积约20万㎡，将建成以商业性办公+商业+服务业为一体的大型城市综合体，打造龙岗大道首个地铁无缝连接、潮流、时尚主题购物中心。

12、龙岗区吉厦城市更新项目：

项目位于龙岗区南湾街道，紧靠深圳罗湖区，开发建设用地面积9万㎡，规划计容建筑面积约41万㎡，距规划地铁龙岗线丹竹头站出入口小于0米，东侧有在建的丹平快速路，交通条件和地理位置十分优越，将创建可持续发展的新型都市社区。

13、坪山新区飞西城市更新项目：

项目位于广东省深圳市坪山新区中心区，北至松坪路（规划），西至昌盛路（规划），南至深汕路和和兴路（规划）交汇处，东至龙坪路（规划）和和兴路（规划）交汇处。项目建设用地面积：17.38万m2，计容建筑面积：万㎡。

项目拥有便捷的立体化交通，从项目到深圳重要交通枢纽——深圳坪山火车站仅2公里左右，乘坐高铁从这里到福田区最快约30分钟，海上航线约40分钟即可到达香港沙田；优越的自然环境资源也是本项目的强势卖点，未来这里将成为以商业服务、高端生态住宅服务为一体的综合现代新城区。

14、大鹏新区葵新白石岗城市更新项目：

项目位于大鹏新区葵涌中心区南部，更新单元用地面积约16.5万㎡，建筑面积约80.2万㎡；西临葵坪路，东临深圳市公安局消防特警勤大队，南侧紧接雷公山，北靠盐坝高速、距高速出入口仅m，距大鹏湾仅2KM，区域位置优越，具备山海景观特征，交通便捷。

在未来，白石岗片区将成为葵涌高新技术产业发展的重要配套基地、展现葵涌中心区城市形象的门户区域。

15、大鹏新区葵涌三溪城市更新项目：

项目位于大鹏新区葵涌中心区北侧，开发建设用地46.9万㎡，建筑面积.8万㎡。项目拥有绝佳的自然环境优势，同时享受超级大盘的高端配套，为客户提供了无忧保障；作为大鹏新区葵涌核心区的重要组成部分，三溪社区西片区将改造为集商业金融服务、旅游服务、高端生态住区、产业配套服务于一体的综合现代新城区。

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