01

涨or跌？楼市需要地铁帮扶？

年下半年，常州房地产市场遇冷，楼市进入冷静期，更多人选择观望，他们觉得这波上涨潮过去了以后，常州房价会跌。

利息下调、落户政策、首付下调等，但凡点风吹草动，就会有一种论点：楼市不行了，才需要这些手段来救市。

近日，无锡曝出部分银行可接受三成首付（之前是四成首付），紧接着不少楼盘开始涨价，精选留言最高的是：所谓的利好政策其实是因为房子卖不动了。

▲无锡楼市情报留言截图

同理，放到常州也是一样的，昨日爆出个别银行下调首付比例，也出现了这样的声音。

▲部分银行贷款条件汇总

▲常州房产频道留言截图

而今年，地铁一号线动作频频，站点更名、内部站台曝光、试运营等信号的释放，更加勾引了常州人的好奇心。我最近听到很多人说，年底一号线就要正式运营了，要不要在地铁开通之前买个周边的二手房等着涨价？

同样是常州楼市，房价涨跌，不同人持不同观点。楼市下跌、地铁来救？

02

高造价的地铁，谁来买单？

年，常州地铁规划得到确认。消息一出，引得了一片唱衰。当时主要反对的声音有：

一是常州人又不多，公交车、BRT都特别发达，班次又多，刷卡才六毛，地铁2元起步。造好后除了刚开始会有新鲜感，后面又有多少人会乘坐？年常住人口，常州比无锡少近万人，比苏州少近万人，且看了无锡苏州的地铁人都不多，以后常州除了是鬼城，恐怕还有鬼地铁。

二是常州又不大，有车一族也越来越多，高架用起来以后很方便，一个高架就可以满常州任意去，用不了地铁。

三是造价实在贵。虽不知道常州地铁一公里造价多少钱，但以其他城市造价来看，至少一公里在7亿以上。一号线33.83公里，按最低的7亿计算，就是要花费.81亿元。又因为人少，这费用什么时候才能回本，令人着急。

总结下来，常州地小人少地铁利用率低，造价成本太高难以回本。

更有甚者说，地铁成本太高，票价是回不了本的，所以要把地铁周边的地块卖高价来挽回成本。

高成本的地铁引起争议，地铁太贵、房产来帮？

03

有地铁？再偏都能涨

我们来看看周边两个城市。

年5月，《南京市城市轨道交通建设规划（—年）》获国家发改委批复，共有8条地铁线入选，包括1号线北延、2号线西延、3号线三期、5号线、6号线、7号线、9号线一期和10号线二期工程，总长度.2千米。

尧化门属于栖霞区一个比较靠长江边的地域，非常偏远，离当时最近的1号线底站迈皋桥站还有将近30分钟车程。

年南京地铁规划刚出，尧化门片区划到地铁7号线仙新路站、尧化门站、尧化新村站三个站点。

周边各大新楼盘的宣传单上纷纷印着只要“一万元就能买到地铁房！”这样的口号。当时尧化门片区的二手房均价在-元/㎡左右，南京年房价均价在元/㎡。

▲南京尧化门板块房价走势图

如今，尧化门的最新挂牌价在元/㎡，栖霞区的二手房挂牌价在元/㎡、新房成交价元/㎡，南京的二手房挂牌价在元/㎡、新房成交价元/㎡。

▲南京近十年整体房价

南京地铁的客流量就不拿数据来说了，大家有目共睹。年3月1日昆明砍人事件，我还在南京上学，当时我们调侃，这事不可能发生在南京地铁上，因为新街口地铁站上人多的连刀都抽不出来。

尧化门的房价变迁不可否认的是随着大环境一起上涨，但从最初的二手房有将近一倍的差距到差距渐缩，不能否认地铁在其中的作用。

04

有地铁？再低涨幅高？

如果说，南京是省会、人口多，可借鉴意义不大，那么我们来看看周边的邻居—无锡。

相比于南京，无锡更有借鉴意义。同样处于地小人少的情况下，无锡在刚开始建设地铁时，也收到了一片反对声。

▲江苏各城市情况

▲无锡年某日地铁站实拍

年，无锡地铁日均客运逾9.7万人次。

年，无锡地铁日均客运逾19.5万人次。

年，无锡地铁日均客运逾22.32万人次。

年，无锡地铁日均客运逾25.3万人次。

年，无锡地铁日均客运逾28万人次。

无锡地铁的客流量从最初的不看好到如今的稳步上升，这都是一个发展的过程。

年，无锡的商品房成交均价元/㎡。年，无锡的商品房成交均价元/㎡。年、年的房价增幅较大，一度在全国房价增幅榜单上榜上有名。因为，年，无锡的房价均价还在7字头左右徘徊。（这些和常州何其相似)

▲年-年无锡市区商品房住宅成交情况

地铁一号线中地铁房均价最低的站点堰桥站，堰湾长堤是其中均价最低的地铁房。而他也从年起售的元/㎡到如今的元/㎡，四五年的时间，53.4%的增幅。

诚然，影响无锡房价的原因很多，且堰湾长堤只是众多地铁房中价格偏低的那一个，但不能否认地铁在其中的作用。

05

地铁、房地产？

结合南京、无锡的情况来看，地铁的开通确实对房价有着不小的影响的。

有这样一种说法：

在已开通地铁的城市中，地铁对房价的影响可以分为三个部分，且每个阶段各占上涨总价的三分之一：

（1）规划已出：周边房价上涨1/3；

（2）地铁开工：周边房价上涨1/3；

（3）地铁运营：房价上涨1/3。

在未开通地铁的城市中，地铁对房价的影响可以分为三个部分，但影响就不一样了，因为未尝到地铁的“甜头”：

（1）规划已出：周边房价上涨25%；

（2）地铁开工：周边房价上涨25%；

（3）地铁开通：房价上涨50%。

地铁从来都是大事件，但如果说靠地铁“救”房地产，这个就有些牵强了，地铁的开通不是为了给房价上涨提供契机。

地铁是项惠民的民生工程。一条地铁线从立项、审批、勘探、施工、运营这一系列的周期运转需要5-7年的时间，使地铁线形成网络通达全城需要10年以上的时间。

若以现在的眼光去考量未来10年后的事情，那是不现实的。当真正感觉到城市拥堵的时候再想着去修建地铁已经晚了。想当年高喊高架无用、BRT无用论，现如今却深陷高架、BRT的福利“无法自拔”。

非轨道，不城市；无地铁，不档次；地铁一响，黄金万两，简简单单的几个字，就凸显出地铁对于一个城市的重要意义。

而高额的地铁投入，会带动城市整体向上发展，任何一座城市单单指望地铁靠卖票来回本是不现实的，它带来的城市增值的收益才更为重要。

地铁对整个城市的发展都是大有益处的，房地产市场也属于城市建设中的一环，两者共同推动着城市向前发展。

天下事不应该用“谁救谁”的观点去看待，而是应该用系统、发展的思维去对待。想用单打独斗的方式获利是不太可能的，合作共赢才是王道。

-END-

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