一、尹山湖

年10月，尹山湖退田还湖工程启动，至年末历经两年时间，建成了现在亩湖泊面积的新尹山湖。

10年尹山湖土拍，就此拉开了尹山湖十三太保的序幕：

10年的四个开发商，推广名都沾了个“湖”字，但除了保利，其他三家压根和湖没有半毛钱关系，保利那么高的溢价和湖景分不开，注定了环湖板块的核心位置。

11年初，港企九龙仓以“地王”姿态连刷两块地，为这个新版块注入了一片热议，湖景的高溢价越来越明显，同期合景也抢下了2号地铁口的那块商住地，年末首开很低调的拿下了一块地。

12~13年，12年受房地产大环境影响，土拍并不激烈，直到13年才开始爆发，随着最后一块环湖商住地被阳光地产高溢价拍下，尹山湖正式进入了“十三太保”的局面。

仔细的读者会发现，为什么只拍了12块地，当年却称为“十三太保”，主要还有个旭辉美澜城属于郭巷镇内，也打着尹山湖旗号凑了个数。虽然当年房价相差无几，甚至销售量一度超过尹山湖的楼盘，如今回过头来看，美澜城二手房的价格，已经明显落后环湖板块的二手房价。

最早去尹山湖是14年，当时尹山湖根本没什么人气，周边到处修路，真的十分不方便，甚至公交站台都需要步行到国泰三村。从通达路到尹山湖的那段路，让人很难相信尹山湖的崛起，会超过隔壁古镇郭巷。

时至今日，再从通达路经郭巷去尹山湖，郭巷还是那个郭巷，而尹山湖早已不是曾经的尹山湖。郭新东路上地铁2号线郭巷站，成了最好的分界线，西边郭巷破旧不堪，东边尹山湖日新月异。

随着这些年2号线地铁通车，苏大附属中学招生，尹山湖商业水街的开幕，尹山湖整个板块，也成了吴中最好的新城之一

或许这就是新城的魅力

从08年一片农田，到现在的尹山湖板块，用了10年时间。注意尹山湖环湖板块一个很重要的布局，没有拆迁小区夹杂在其中，这是很多新城从园区规划学到的重要一点，将拆迁区和新城区尽可能大范围的分开。在住宅区密集的落成后，继续增添大型学校、商业、医疗、交通配套。

还有一个不争的事实，尹山湖崛起速度和园区密不可分，园区的高房价把刚需逐步挤压到这个板块也是非常重要的因素，独墅湖纳米园、产业园附近大多数刚需从15年开始倾向这个版块，和青剑湖一样成了园区的“后花园”。

如今尹山湖环湖板块基本没有存量地块，市场上在售新房也寥寥无几，规划大型配套利好也基本落成，未来的上升空间受园区影响非常大。

板块内在售新房：1、保利悦都，2、泰禾金尊府，3、华润金悦湾（尾盘），4、建发独墅湾（尾盘）5、正荣国领（别墅），6、首开屹墅（别墅）

PS：该板块地王，泰禾16年拍下的-wg-28,元/㎡，溢价率.4%，推广名泰禾金尊府。

二、科技城

“科技城”最早提出的时间是05年6月，由科技部、江苏省政府、苏州市政府三方共建的重点项目，整个行政区合计25平方公里。

还是先看最初的土拍情况

科技城发展路线可以说是狮山板块的升级版，先吸引产业，再带动人口，住宅拍地速度并不高。这种模式的好处就是，板块未来的吸引力不需要周边挤压刚需群体来推动，随着产业的不断发展，从而推动整个板块慢慢升级。

以狮山已经成型CBD来比较科技城就非常有意思了。考虑到狮山早年规划混乱，把厂区、商品住宅区、拆迁区、商业区，学校全部堆积在一起，导致目前需要“退二进三”来慢慢弥补规划上的缺陷。

科技城在规划时，把这方面弊端完全避免掉了，拆迁区去了东渚，产业区太湖大道南北两端，住宅区沿太湖大道，商业区和学校围绕住宅区周边，完整的狮山规划升级版。另外，众所周知，苏高新地产的发展和狮山的崛起之间相辅相成，科技城也有布局了自己的“苏高新”→科技城发展有限公司。

青山绿庭、水岸年华、山湖湾全部是科技城发展有限公司开发的，此外还参股了中航樾公馆和万科新都会，这方面应该是借鉴了苏高新和狮山之间的联系。

从整个板块的规划来看，科技城要优于尹山湖板块，可惜的是地理位置上的缺陷，导致科技城地限一隅，交通上没有地铁的衔接影响也非常大，仅靠有轨电车并不能弥补。

14年的时候，笔者刚去科技城卖绿地的住宅时，因为产业引入还不明显，客源的挖掘大多是周边东渚、通安、浒关居民，也是依赖刚需板块价格优势来竞争。随着新区实验小学建成，高新产业的聚集效应，科技城已经完全能够吸引周边改善的客群，相反以前改善区域的浒关如今成了陪衬。

目前科技城核心区域的住宅地块稀缺，发展方向越发向西，大型商业配套的缺陷一直困扰着这个板块，整体而言科技城发展到现在基本已经成型，未来上升的空间就是自身产业的发展以及对周边的虹吸效应。

板块内在售新房：1、科技城金茂府，2、景瑞无双（别墅）

PS：该板块地王，景瑞16年拍下-Wg-14，元/㎡，溢价率.86%，推广名景瑞无双，只剩别墅产品。

三、吴江太湖新城

吴江太湖新城于年1月成立，是苏州“一核四城”城市格局的南部板块，原名为吴江滨湖新城，年1月更名为吴江太湖新城。

以上是吴江太新各阶段土拍时间，上图的分界线很明显，16年之前，吴江太新土拍溢价率几乎为0，可以说在16年之前，哪怕15年苏州房价暴涨，也不是开发商看好的板块。但16年之后后，吴江太新的溢价率大幅攀升，成了各大开发商必争之地。

13年吴江太新起步阶段，拉来了国内“造城一哥”绿地，沿太湖地块基本全部被绿地拿下，未来吴江太新地标建筑毫无疑问就是绿地中心。

经常有人问我，吴江太湖新城到底是吾悦广场附近适合入手，还是沿湖附近。个人见解是绿地附近的沿湖区域，以后吴江太新改善区域大概率会出现在这里。

吴江太湖新城发展到现在还没有完全成型，未来还有一段上升空间，基于地标绿地中心落成后5年时间内，会是吴江太新整个板块完全成型的阶段。

另外就是吴太目前住宅地块供应量非常大，人口聚集效应却并不明显，主要以刚需和投资客为主，客源构造比较单一，并没有吸引太多改善客户。这一点和尹山湖类似，然而尹山湖背靠园区，吴江太新需要依赖自身来产业不断发展来解决这个问题。

以吴江太新在区内的地位以及未来土地供应的大户，未来沿湖商业写字楼落成后吸引的产业，应该会是政府重点打造的金融+科技+服务业为主，沿湖区域产业顺利形成后，会为这个板块吸引更多的改善群体，参考如今的科技城。

整个吴江太新板块内，也是沿用了园区的风格，核心区域内没有任何拆迁小区，以地铁4号线和沿湖两条线重点发展。新城利好还没有全部兑现，未来上升空间主要看沿湖板块产业聚集的效应是否明显。

吴江太新最大的缺陷就是新城范围太大，住宅地块非常多，未来需要足够多的利好才能支撑这个板块向上，如果产业聚集没有形成，后期吸引力下降，不排除会是下一个活力岛的风险。

板块内在售新房：1、绿地太湖东岸，2、鑫控锦源

PS：该板块地王，亨通17年拍下，Wj-j--，元/㎡,溢价率45.45%，暂未入市。

四、高铁新城

苏州高铁新城作为苏州市中心城市“一核四城”战略板块之一，年开始建设的高铁新城，计划“一年成势、三年成形、八年成城”

对高铁新城没有做过深入的研究，也谈不上有多么了解，受活力岛板块的影响，一直对相城内的新城持有怀疑态度。

高铁新城顾名思义就是围绕高铁北站打造的新城，先吐槽一下高铁北站，外部环境设施一流，内部等待区大跌眼镜，乘客区非常小，期待早日扩容。

高铁新城最早起步房价是远不如活力岛，最早环秀湖打出广告的时候，水漾花城那一片清一色1.3万+，到如今高铁新城的房价已经大幅赶超了活力岛板块，新城带来的升值空间非常明显。

高铁新城目前的规划，板块不算大，和科技城一样，先引入了产业，再慢慢的增加了住宅推地，避免步入活力岛的后尘。整个区域目前规划一般，从白皮书看到过几次长期规划，非常远大。地理位置很好，向北可以衔接漕湖、太平甚至常熟，成为苏州北区域核心，16年很多常熟人选择了置业高铁新城。

被很多人忽略的一点，高铁新城距离园区奥体中心30分钟车程，全程高架非常方便，路程大概是青剑湖→奥体中心的一半距离。

目前高铁新城毫无疑问已经超过了活力岛，成为整个相城的核心区域，不过整个相城新房和二手房成交量的悬殊，一直让人不明所以，从长远角度来看，这也是一部分不利的因素，未来升值空间和科技城一样，取决于板块内产业的发展对周边的虹吸效应，目前相城改善人群愿意接手是一大利好。

板块内在售新房：1、建发泱誉，2、moc芯城

PS:相城的地王是漕湖的恒大，这里就不贴出来

另外四座新城各有优缺，个人建议投资选择如下：总价足够科技城，总价一般高铁新城＞尹山湖，总价偏低吴江太新。

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