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　　环京楼市风云又起，昨日有消息称，北京市市委副书记、市长、市推进京津冀协同发展领导小组执行组长蔡奇透露：

　　北京将实行“减量建设”，对新增用地和新增产业形成更加严格的约束。市长表示：“目前北京城乡建设用地规模为平方公里，‘十三五’规划控制目标定为平方公里以内”，这就意味着，到年底，北京要缩减平方公里左右的存量建设用地，年均减少存量30公里左右。

　　从以上的语气中，我们还应读出两个文件，一个是北京市的“十三五”，一个是2月4号由总理签批、国务院印发的《全国国土规划纲要（—年）》。

　　其中，《规划纲要》提出：

　　提升优化开发区域城镇化质量，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移。

　　笔者在此还要列举一则材料，就是春节后爆出的位于大兴的绿地海珀云翡项目7.8万的预报价，这个项目之所以受到媒体，是因为年2月该开发商拍出的4.7万的楼面价，是大兴区单价“地王”，率先开启了大兴楼市的“８万时代”。

　　进入2月份以来，在环京楼市的消息面可谓是“风生水起”，环京楼市的发展受益于大北京的“疏解首都非核心功能”，北京楼市的动作直接地影响着环京楼市的走向。两则规划，一段讲话，以及一个地王报价，这中间的连带关系大家注意到了吗？大北京房价要“疯”了，环京楼市将从中受益，平抑房价，难上加难，只是心疼了刚需们的腰包。

减量建设　北京房价难降

　　蔡市长的表态意味着大北京将来不提供建设用地了，而且还要逐年减少现有的存量用地，这使本来就紧张的北京楼市供给一侧又加上一层“严霜”，将来的大北京楼市能入市的项目可能会愈来愈少，在需求不减的形势下，房价只能涨，不会跌。

　　但这也给北京的二手房市场带来了巨大的商机，早在去年，有机构就曾曝出，北京存量房市场一直呈现上升趋势，并认为年将进入到“存量元年”，这个观点看来是要应验了。蔡市长的表态，让我们不禁又想起一个老生常谈的问题——土地错配。

　　土地错配，就是说，在房价高涨的一二线城市，需求持续旺盛，理应增加建设用地的供给，来缓冲这种供需的不平衡，来平抑房价，在“去库存”的三四线城市，需求侧不旺盛，则应限制土地的供应，现实的情况刚刚相反，热点城市不但不放开建设用地指标，而且还不断收紧指标，三四线“去库存”城市不但不收紧建设用地指标，而且还不断增加土地供给，这就造成了“土地错配”。

　　土地错配，有很大的合理性，值得我们去。这次北京市出台“减量建设”的政策，无疑是在根本上助涨房价的上攻，9.30后的一系列调控手段，都显得“有气无力”。除非北京市能做到有效的“人口疏解”，严控城市人口，但就这一点，笔者始终是存疑的，大北京真能控制住“人口红线”吗？小编要打个问号。

　　在时下的中国房地产领域，有两大趋势，一个是政府主导的三四线房地产“去库存”，一个就是基于城市发展规律的“大都市圈层”，也就是核心城市人口向郊区疏解，构建以核心城市为轴心的城市群。大北京房价要“疯”，哪里会受益呢？答案一定是环京区域，这是大家都能想得到的。原因主要是三个方面，一个是自然经济学的人口流动，北京城区房价太高，人口流出并选择流入环京的近郊区县，因为那里的房价还能承受；一个是政策上“京津冀一体化”，三地联系注定会愈来愈紧密；一个是北京“疏解首都非核心功能”的大势所趋，之所以要“向外赶人”就是因为日渐凸显的城市病以及北京这座城市的环境承载能力。这三个原因，是大方向上的，细究下去还有环京路网的完善、新机场、副中心等等具象化的原因。

　　北京建设用地逐年减少，市场供应减少，需求侧持续旺盛，北京房价在根本上也将持续看涨，北京房价涨，逼迫购房刚需转向环京楼市，环京楼市房价水涨船高，这是新政策之下环京房地产市场的走势。

　　但笔者要重申一点，还是我昨天的观点，作为投资者，大家不要只看好的，不听坏的，只看到事物的一个方面就“以偏概全”，还要从宏观经济大形势中窥见环京房地产的价值“流年”。“大运流年”是传统风水里面的概念，说的是一个人或一件事这几年的运势怎么样，下几年的运势怎么样，等等，内涵很丰富。

　　除北京市“减量”土地政策之外，还要考虑央行加息，实体经济重振，以及股市、期货等其他投资渠道的修复等因素。拿眼跟前燕郊的“宗地”风波举例，二手房不能买卖、银行不给批贷、子女不能继承以及抵押、不动产登记等，短期内一定会对市场造成波动，昨天的文章中也说到这一点，在此就不做赘述了。

　　笔者在得知北京市“减量”土地供给的消息后，心里是“五味杂陈”的。一方面作为房产类公号，固安房价网“生来”就有着为投资者提供价值参考的“使命”，这是小编的职业，环京区域房价看涨对投资者来说是件好事情，这也毋庸置疑；另一方面则是出于知识分子本来的良心与天性，中央既然调控，既然平抑房价，但手段上却略显“力度不够”，能否建立“长效机制”，还有待市场的进一步观察，这是一个持续性的话题。房价上涨，作为购房刚需来说，笔者是心疼他们的钱袋子的，大城市打拼都不容易，房价上涨，几家欢喜几家愁。

　　刚需是一个地方楼市最根本的托盘力量，投资也好，炒房也好，最根本要考虑的其实就是“接盘”的问题，接盘侠最终还是要落到刚需上面。如果刚需的承受能力接不住虚高的房价，杠杆又不能合理运用的话，那么中国的房地产泡沫就到了非常危险的处境了。

　　但我们有理由相信，危机会逐步化解的，从去年中央经济工作会议上就可以得出答案。中央经济工作会议上，把“防风险”和“促改革”作为下一阶段的工作重点，从中可以看出中央的高瞻远瞩，也可以佐证笔者并非毫无根据。

　　年的房地产市场，仍然充满了变数，我们拭目以待，默默祝福。希望刚需们新的一年都能购房成功！

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