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一直不缺少话题的大兴楼市，近期又有新动静。11月17日，大兴黄村地块出让，引来了18家品牌房企争相围猎，竞拍当天以%自持商品住房面积告终，这也意味着，未来这个地块没有商品房出售。

原本按照招标文件规定，大兴黄村21号地商品住房销售均价不得超过5.58万元/平方米，且销售单价不得超过5.85万元/平方米。不过，由于开发商需要全部70年自持商品住房，这个单价也将不复存在。

大兴黄村地块北至清源路，南至富华路，西至规划纵一路，东至规划纵二路。地块位于南五环外大兴新城区域，是北京与京津冀区域连接的门户与交通节点，潜力升值可观。

政府为何将大兴黄村地块单价定为5.58万元/平方米？这个区域还将有哪些房源可以选择？目前区域楼市情况如何？今天带您走进大兴黄村，实探区域楼市情况。

为什么政府预估均价5.58万/平方米？

走访发现，大兴黄村该地周边的一手房价在3.5-4.4万元/平方米，二手房价在4-4.4万元/平方米，且在卖新房存量不多。此外，就在今年2月23日，该地块周围诞生了大兴单价地王地块，被绿地以39亿元揽入囊中，楼面价4.1万元/平方米，经测算，未来纯商品住宅部分预售价将近10万元才有利可图。

从住建委网站查询，大兴区五环至六环之间，目前新建商品房可售房源仅五个项目，分别是位于亦庄的中信墅、棠颂别墅，位于旧宫的自住型商品房文锦苑。宇丰苑(海悦公馆)目前可售新房为零。

为何政府大兴黄村楼市年均价的预估后，将房源定价为5.58万/平方米？这难道不是拉高均价吗？

据搜狐焦点网数据，大兴10月份房价约为3.6万元/平方米，其中黄村区域的房价约为4.1万元/平方米。大兴黄村目前热销的华润公元九里目前只有少量洋房在售，均价6.2万元/平方米，兴业嘉园，兴创屹墅等几个楼盘目前可售房源也所剩无几。

通过查阅数据我们了解到，大兴前年10月新房均价约2.5万元/平方米，去年10月新房均价约3.2万元/平方米，显示是均价4.1万元/平方米。从房价增幅看，黄村区域年至今房价年复合增幅约为29%。依此推算，在不考虑限购因素下，按照近些年的房价走势，一直照过去的增长步调走下去，到明年10月，大兴黄村的房价平均约为5.2万元/平方米。

从政府限定价格推算，黄村房价可能一年后不会涨得像预想的那么快。但仍然是照着一定涨幅往上走的。政府限定价格有明显的指导意义，简单说，政府预估年大兴黄村的均价超5.5万元/平方米。

二手房租赁市场竞争激烈

看完新房，我们再来看看大兴黄村区域内的二手房租金情况。该地块临近清源路地铁，周边住宅小区众多，商业配套更加成熟。清澄名苑小区最接近该地块，目前两居的价格在左右，三居的价格在左右，四居价格在-00。

经测算我们可以得知，未来该地块预计可提供2套租赁房，租赁市场大门更好打开但同时未来竞争也很激烈。

根据套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上的建设要求计算，假设平均套型建筑面积为60平米，预计大兴黄村地块可以提供约为2套房源。这意味着，未来将加大区域内的租赁房源供给，从而达到抑制局部区域租金上涨的效应。

地块周边现状区域成熟度高

从大兴整体的区域规划来看，产业发展的集聚效应明显，第二机场的建设及京津冀一体化发展极大的带动区域总体发展。

经过实地探访，我们发现项目西侧有汽车修理厂以及塑料公司，未来居住在此可能会有一定的噪声及空气污染。

交通：邻近地铁4号线，道路通达性好

从交通方面来看，地块临近京开高速、南五环等城市交通主干道，距离已开通地铁4号线清源路站仅米，地块周边道路通达性好。规划中S6号线建成后可实现与北京行政副中心的快速连接，预计年通车，同时首都第二机场将于年底建成，未来出行更加方便。

配套：周边3公里内配套丰富

我们可以看到的是，在地块周边3公里范围内教育配套较为丰富，涵盖大中小学及幼儿园，商业配套齐全，可满足日常生活需求。

置业建议：房价稳定增长高端氛围不足

从大兴整体的区域规划来看，产业发展的集聚效应明显，第二机场的建设及京津冀一体化发展极大的带动区域总体发展。从区域目前整体楼市发展情况来看，大兴经济发展平稳，保持稳定增长；房地产开发投资力度不减，仍处于明显涨幅态势。不过，区域内高端氛围欠缺，地块周边以二手房社区为主，高端居住氛围不足。

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