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开年，疫情对本地经济与房地产市场的影响得以缓解，国家经济转型的决心依旧，黑天鹅事件的影响和房地产调控的收紧，综合催动着地产市场不断发生改变。从增量市场到存量市场、从传统办公到灵活办公，从行业共生到产业共创，新的改变和挑战不断出现。

随着地产经济衰退后果的凸显，商业地产的细分领域开始出现新的机会与趋势。比如，去中心化的灵活办公空间开始崭露头角、酒店衰退带来的租赁住宅兴起、商业地产证券化势在必行等。本文结合优客工场的实践与案例，总结了年商业办公地产市场的五大新兴趋势：第一，存量改造成新热潮；第二，轻资产、重运营；第三，去中心化催动格局演变；第四，本地化新消费需求更多商业场景；第五，科技化智慧化。0存量改造成新热潮“十四五”规划和年远景目标纲要草案提出，要实施城市更新行动。0年末，我国常住人口城镇化率超过60%。根据城市发展规律，我国已经进入城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从“有没有”转向“好不好”，城市更新是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求，也是商办地产发展的大趋势。数据显示，0年上半年开业的商业项目中，存量改造已占比高达3%，比年的6%增长了一倍多。从城市分布上看，目前存量改造还是集中在北上广深、苏杭等经济相对发达的城市，未来将覆及更多城市。在商业地产领域，更新改造的项目越来越多，比如德基接手雨润国际广场，宝能推出“宝能中环中心”......无论是知名开发商还是行业新入局者，都在积极进行着改造领域的试水。商业转办公的案例，也层出不穷。近几个月来，优客工场先后签约宁波城投·优客工场、杭州俏星·优客工场、北京人美吉品·优客工场、东莞七彩虹·优客工场、福州唯美客文创聚落·优客工场等城市更新项目，这其中有百年古建筑、凝聚了一代人记忆的老厂房，也有城市核心位置的老商场，优客工场作为空间运营管理输出方，与开发商和业主合作对建筑物和内部环境、产业、运管思路、文化审美进行全新打造。▲福州唯美客文创聚落·优客工场，年月正式开业，目前出租率近80%。社区针对所在街区历史文化属性，引入文创企业，打造老城区里的文创产业新社区。而在过往的商办运管实践中，优客工场与北京设计院、深总院、阳光00等战略合作，将北京前门·优客工场、武汉民众乐园·优客工场、北京贵友大厦·优客工场等城市更新样板项目的成功经验推广到更多项目中，实现楼宇的转型和存量资产保值升值。年，将有更多多元化业务进行布局发展的房地产开发商，利用积累的市场声量和品牌优势，进行资产整合运营的产业链布局，完成从“增量开发”向“存量运营”的逐渐转变。02轻资产，重运营在近几年的商办地产市场，轻资产是当仁不让的热门词汇，行业不断探索从重资产模式的赚取资产升值收益，向着轻资产模式的赚取增值服务收益转变。过去一年，不少商办地产均开启了轻资产运营模式，轻资产的优势也显而易见。从宏观环境来看，土地价格一直处于高位，政府对拿地的资金要求要来越严格；从微观市场来看，用户更加