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春节以来，大兴地王项目获准入市，预售价刷新了大兴房价的记录，其中最高一套的单价已经突破了8万大关。不仅如此，笔者在梳理大兴房价的同时还发现，目前热门的黄村商圈、亦庄商圈以及南四环商圈，区域单价均有抬升的迹象，绿地海珀云翡项目的8万报价或许意味着大兴房价已经开启了新的节奏。

黄村商圈最引人注目的就是绿地海珀云翡项目，售价在7.33万/平米-7.81万/平米，最高一套价格甚至达到8.03万/平米，这几乎算得上是大兴近年来获批的最高一个预售价格。

其中，2#商品房拟售价格为.38元/平米，3#商品房拟售价格为.36元/平米，5#商品房拟售价格则为.21元/平米，3#号，单价高达元/平米，而同栋号单价同样超过8万一平，达元/平米，该楼盘位于大兴区黄村镇四街、五街、六街村项目DX00--等地块。

不仅如此，绿地海珀云翡项目5公里范围左右的部分报价已经接近6万大关，比如旭辉一合相的均价就在元/平米。亦庄商圈包括首开棠颂、亦庄金茂悦、融创紫禁壹号院等别墅项目价格也都在5万-7万/平米之间。

南四环的白盆窑村、石榴庄等地王地块入市价预计也都将会在8万元/平米左右。经历上半年开盘热潮之后，目前区域楼盘多处于待售状态，在售纯住宅仅剩国韵村，目前在售单价达元/平。而其他待售楼盘如中南湾、首开保利熙悦诚郡等开盘价格预计也将突破7万元。

日前，北京市长蔡奇表示，将缩减北京市的存量建设用地，可以预见的有两个方面影响。一个是土地指标势必愈来愈奇缺，催生地价的进一步上扬；另一个需要考虑的就是大北京将来的建设用地从哪里来？笔者认为，大北京未来不太可能拿出新增用地指标，拿得出手的很大概率会是优化出来的存量用地，也就是被北京疏解出去的空余下来的土地，这也间接使得房企拿地的成本会大幅增加。大的方向仍然是收紧的土地政策，房企成本还会逐年上涨，与之而来的是房价继续拉升的压力。

北京方面既然要调控房价，那为什么不增加用地指标呢，而偏要在选择收紧建设用地呢？其实，这还要读懂顶层设计团队的调控思路。

从历次调控的手段来看，调控的目的都不是要真的把房价打死，而在于减缓房价的上涨，为社会舆论创造有利的环境，调控手段上仍然是之前的套路，就是在压抑需求，包括限购、限贷等手段，在供给一侧的调控手段则是加强报备价的指导，不让新房市场升温过快。

我们从年底的中央经济工作会议中可以找到答案，中央经济工作会议提出，要防止房价的“大起大落”，房价被炒的很高了，防止房价继续疯涨是可以理解的，但为什么还要防止房价的“大落”？就是因为调控手段的逐渐升级可能会把房地产的泡沫戳破，这样会造成更大层面经济的波动，不利于“防风险”的年政策的主基调。

所以就能理解，中央层面，为什么调控手段愈来愈密集地释放，同时又要收紧土地指标，刻意让市场供需持续原状的初心了。中央层面政策制定的出发点仍然在于“防风险”，落到房地产方面就是要“防止大起大落”。

近期炒的火热的房地产税，以及银行方面信贷的各种收紧信号，甚至是将来极可能出现的“加息”政策，这些手段仍同过去如出一辙，都是在收紧需求侧，但土地指标不增加，在根本上还会导致大北京房价的进一步上扬趋势，并且，如果调控放开的话，需求侧在理论上是要出现“报复性反弹”的，房价看涨的压力是持续的。

此次，大兴房价或已开启新的节奏，8万的报价刷新了大兴记录，并且除黄村外的亦庄等区域也出现了明显的上扬迹象，这都是在加剧调控后房价进一步看涨的趋势。从现实层面来说，大北京向外疏解人口是大势所趋，疏解人口的同时也会着重在轨道交通等方面向外疏解中心城市的资源与功能，副中心的建设就是为了达到这一目的。

副中心的建设，两翼方向的北京南城与北三县势必要加紧自身的发展步伐，两区域房价有进一步上涨的空间，并且在利好方面，这两个区域的利好在今年还会频繁传出，这又为炒房提供了“温床”。

总体来看，楼市调控的任务还是艰巨的，房价是否会回落是个很不确定的问题，大环境中，政策的导向都不利于房产投资，但在环京这一区域的小气候上，房价又有进一步拉升的空间和趋势，年的环京楼市注定充满变数。

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